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Lavori edili in condominio – 2017

  • 7 dicembre 2015

Al contrario di quanto si pensi, è l’assemblea dei condomìni che gorverna il condominio e non l’amministratore.

Se vivi in un condominio o sei proprietario di un appartamento al suo interno avrai già constatato quanto sia difficile andare d’accordo tra diversi nuclei di persone con diverse abitudini e diverse culture nel vivere quotidiano.

Figuriamoci quando ci sono dei lavori edili da svolgere e si deve prendere una decisione che riguarda tutti i condomìni o una parte di essi.

Nelle righe che seguono ti spiegherò i princìpi generali che regolano il condominio e prenderò in esame alcuni tra i casi più diffusi di lavori condominiali. Per farlo mi sono avvalso del prezioso aiuto di un amministratore locale con cui noi di Tecnoedil collaboriamo da anni.

Prima di partire, una premessa doverosa che l’amministratore stesso mi ha fatto e che io ti rigiro prontamente è questa:

“La normativa non sempre è in grado di stabilire con perentorietà il da farsi, in molti casi l’interpretazione soggettiva trova ancora i suoi spazi e ciò crea ovviamente una bella confusione”.

Ecco spiegate le moltissime dispute condominiali… cominciamo bene. :)

Ad ogni modo, partiamo dai concetti di fondo:

Il condominio è governato dai condomìni e dalla loro assemblea. L’amministratore ha il  compito di eseguire quanto deliberato dall’assemblea e garantirne la relativa legittimità, oltre ad essere sempre a disposizione per consulenze e richieste condominiali.

Prima di disporre qualsiasi lavoro è necessario discuterne in assemblea, sia che si tratti di un lavoro all’interno della propria abitazione, sia che si tratti di un lavoro sulle parti comuni.

Le parti comuni di uno stabile, ossia le proprietà non esclusive, sono stabilite nell’art. 1117.
Ciascun condomìno proprietario vanta una quota (stabilita in millesimi) sulle parti comuni. Tale quota incide in maniera proporzionale sia sul potere decisionale in assemblea che sulla ripartizione di eventuali costi.

Veniamo ad un esempio concreto:

-nel condominio in cui vivo c’è a mio parere un lavoro da fare (di carattere non urgente), ad esempio la tinteggiatura dello stabile. Come mi comporto?

La proposta circa un lavoro da svolgere all’interno di un condominio può partire anche da un solo condomìno.
Quello che dovrai fare è informare l’amministratore e richiedergli di inserire nell’ordine del giorno della prossima assemblea la tua proposta.

Nel caso in cui il lavoro da svolgere sia invece di carattere urgente (ad esempio un cornicione pericolante) dovrai comunque informare l’amministratore il quale dovrà provvedere tempestivamente a porvi rimedio.

-una volta discusso di un eventuale lavoro da eseguire, con quali criteri si stabilisce se procedere o meno?

Attraverso una maggioranza, che nei casi standard può essere di tre tipi a seconda del lavoro da svolgere:

Immagina mettere d’accordo tutti questi inquilini..!

Maggioranza semplice: è richiesto il parere favorevole del 50% + 1 delle persone presenti in assemblea, che rappresentino a loro volta i 500+1 millesimi -> Esempio applicativo: lavori ordinari.

Maggioranza qualificata: è richiesto il parere favorevole del 50% + 1 delle persone presenti in assemblea, che rappresentino a loro volta i due terzi dei millesimi. -> Esempio applicativo: lavori di grossa entità.

Unanimità: è richiesto il parere favorevole della totalità dei condomìni e la totalità dei millesimi. -> Esempio applicativo: Lavori di cambio destinazione d’uso di una parte dell’area condominiale.

Ci sono tuttavia delle casistiche particolari e delle novità introdotte di recente, che puoi vedere nella tabella presente in questo link.

Vediamo adesso alcuni tra gli oggetti di discussione più frequenti in ambito di lavoro edile in condominio:

-mi piove l’acqua in casa oppure ho acqua in garage o in cantina. Cosa faccio?

Innanzitutto informa l’amministratore, che a seconda della situazione e delle cause ti indicherà come procedere.

Solitamente se l’infiltrazione d’acqua proviene da parti comuni dello stabile, la spesa sarà suddivisa tra tutti i condomìni.
Se proviene da un lastrico solare (ossia da un terrazzo che funge anche da copertura per i piani inferiori), la spesa sarà accollata per un terzo al proprietario del lastrico e per due terzi ai proprietari sottostanti.
Se proviene da un normale terrazzo non vi è una regola precisa, ma solitamente si divide la spesa tra chi sta sopra (che si occuperà quindi di bloccare l’infiltrazione) e chi sta sotto (che si occuperà di riparare eventuali danneggiamenti all’intonaco o alla pittura che sta sopra la propria testa).

-in casa mia posso fare i lavori che voglio quando voglio?

E’ obbligatorio informare l’amministratore che informerà a sua volta l’assemblea.
Se i lavori si svolgeranno nel rispetto delle norme e del regolamento l’assemblea non può negarne l’autorizzazione.

-posso fare il cappotto termico all’esterno del mio solo appartamento?

Dipende da diversi fattori, ma tendenzialmente più no che sì. Di sicuro è un lavoro che va dichiarato in assemblea, la quale può negare l’autorizzazione qualora non vi sia il rispetto normativo, ma potrebbe anche non opporsi. In ogni caso il proprietario è sempre responsabile delle proprie azioni, anche se è stato autorizzato dall’assemblea.

Nota personale: per evitare ogni problema, sapevi che puoi isolare casa tua anche dall’interno? Guarda qui!

-posso cambiare i serramenti del mio appartamento?

Tecnicamente sì, ma per legge dovrebbero essere esteticamente identici a quelli precedenti e in uso nel resto del condominio. Nella realtà è chiaro che non potranno mai essere del tutto uguali a quelli di prima, il buon senso (proprio e altrui) in questo caso è fondamentale.

-posso usufruire delle detrazioni fiscali sui lavori di ristrutturazione/risparmio energetico eseguiti sulle parti comuni?

Sì, nella quota a te riservata. Anzi, ai condomini sono riservate ulteriori permissioni.

Trovi tutte le info in maniera molto chiara e aggiornata qui:

Bonus ristrutturazioni

Bonus riqualificazione energetica

Come di sicuro saprai il discorso è molto più ampio e articolato di quanto trattato in questo articolo. Ho volutamente parlato solo delle casistiche più comuni e dei princìpi più generali, un po’ per doveri di spazio e un po’ perchè ritengo che queste siano le cose fondamentali che un normale condomìno dovrebbe conoscere, per tutto il resto c’è il buon vecchio amministratore. ?

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